Részt szoktatok-e venni a közgyűléseken?

E bejegyzés szerzője hosszú évek óta maga is társasházi lakó, és az eddigi közgyűlésekről általánosságban az a tapasztalata, hogy komoly problémát okoz a közös képviselők és a lakóközösség részére, hogy egy közgyűlésen elérje, hogy az határozatképes legyen.

Fontos tudni, hogy a közgyűlés eredendően akkor határozatképes, ha a tulajdonosok tulajdoni hányad szerinti legalább 51% a jelen van (vannak kivételek, ahol ez az arány ennél jóval magasabb). Éppen ezért, a közgyűlési meghívóban eleve szerepel, a megismételt közgyűlés időpontja és helyszíne (általában az eredeti közgyűlés kiírását követő 15-20-30 perc), amely megismételt közgyűlés már a jelenlévő tulajdonosok, illetve tulajdoni hányadok számától/arányától függetlenül határozatképes.

Kivételt jelentenek azok a napirendi pontok, melyeknél törvényi előírás szerint meghatározott, hogy mennyi a minimum szavazati arány, mellyel a tárgyban határozat hozható.

A legszigorúbban kötött szavazási rend az alapító okirat létesítésére és módosítására vonatkozik, illetve az SzMSz létesítésére és elfogadására. Ugyancsak szigorúan szabályozott a társasház közös tulajdonban lévő helyiségeinek eladása: ha az alapító okirat felhatalmazza erre a közgyűlést, akkor az összes tulajdonos legalább kétharmados hozzájárulása kell, míg ha nem ad rá felhatalmazást az okirat, akkor még annak módosítására is szükség van, melyhez viszont az összes tulajdonosnak legalább négyötödös többségének jóváhagyása kell.

Fentiekből már jól érzékelhető, hogy a közgyűlési részvétel sokkal fontosabb, mint egy egyszerű „szükséges rossz”. Az alábbi pontokból is látszik, hogy például amennyiben ezek bármelyikéről látunk a meghívóban kiírt napirendi pontot, kiemelten fontos, hogy vagy személyesen, vagy legalább meghatalmazott útján képviseltetjük magunkat.

• az alapító okirat módosítása, illetőleg a társasháztulajdon esetleges megszüntetése
• a közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartása és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása
•  a közösséget terhelő kötelezettségek vállalása
•  a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztása, felmentése és díjazása
• a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadása, valamint a közös képviselő, társasházkezelő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadása
• a közös képviselő, társasházkezelő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indítása, illetőleg büntetőfeljelentés megtétele
•  polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezése
• minden olyan ügy, amelyet az SZMSZ nem utal a közös képviselő, társasházkezelő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

Tapasztalataim szerint a lakóközösségek ritkán mutatnak túl nagy aktivitást, a közgyűléseket általában tényleg egy szükséges rosszként kezelik. Ez alól kivételt képez, ha a lakóközösség a kezdeményező fél - például elhatározza magát a közös képviselő váltására - ilyenkor elképesztő aktivitást mutatnak annak érdekében, hogy a közgyűlést határozatképessé tegyék. Ilyenkor a váltást kezdeményező lakók egészen rendkívüli agilitással gyűjtik össze a tulajdonosokat, a meghatalmazásokat és nagy erőkkel aktivizálják egymást.

Saját lakóhelyemen is volt ilyen tapasztalatom, bár mi „csak” ~75% tulajdonosi arány tudtunk összeszedni, viszont nemrégiben találkoztam egy fehér holló ritkaságú, kiemelkedően pozitív példával, amikor egy társasház 100%-os tulajdoni hányaddal képviseltette magát személyesen, illetve aki egészségi állapota vagy egyéb elfoglaltsága miatt nem tudott jelen lenni, meghatalmazott útján. 

Ez a példa egy kiemelkedően jó lakóközösségre utal, akik a közös célokért tudnak, képesek és hajlandók összefogni, és cselekedni.