Milyen gyakorisággal ellenőrzitek a vízórákat?

A téma felvetését a  Társasházi kérdések, válaszok, ötletek - csoport facebook közösségünk aktív tagjának köszönjük, aktualitását pedig számunkra megerősítette közben az élet...., így számunkra most különösen fontos.

Tavaly év végén vettük át egy társasház kezelését, s ezzel összefüggésben az idei év elején (konkrétan most pénteken, február 24-én) kaptunk egy értesítést a Vízművektől, melyben felhívták a figyelmünket, hogy  szokatlanul magas vízfogyasztást állapítottak meg, s  jelezték egyúttal hogy ez a tény arra enged következtetni, hogy valahol vízszivárgás van a házban, vagy a bevezető cső után.

Javasolták, hogy végezzünk tesztelést oly módon, hogy egyazon időpontban minden lakás és közös használatú helyiség fogyasztóit elzárjuk, minden víz-vételezést megszüntetünk a házban és utána ellenőrizzük a vízóra aktuális állapotát. Amennyiben azt tapasztaljuk, hogy minden fogyasztó elzárása mellett továbbra is pörög a vízóra akkor a gyanú beigazolódik.

A tesztet tegnap elvégeztük, és sajnos be is igazolódott a Vízművek feltételezése: a vízóra minden fogyasztó elzárása mellett is pörgött, vízszivárgást mért.

Azonnal megrendeltük a Vízművek plusz szolgáltatását, ami konkrétan csőtörés keresésére terjed ki, azonban csak a ház falain kívülre. Reméljük, hogy a meglehetősen költséges eljárás felderíti a vízszivárgás pontos helyét. Ezzel párhuzamosan a biztosítónak is bejelentettük a káreseményt, hiszen ez a helyzet többszörösen is többletköltséget eredményez: a  vízszámla megnövekedésén túl a csőtörés megállapításának, illetve orvoslásának költségeit is ki kell majd fizetni.

Ezek után természetessé válik az a minden ház számára erősen ajánlott gyakorlat, hogy az óraállásokat mindenképpen szükséges havonta ellenőrizni és feljegyezni annak érdekében, hogy a hasonló túlfogyasztás időben kiderüljön. Hiszen nem mindegy, hogy a csőtörés felderítésének és javításának költségén túl csak egy havi túlfogyasztást, vagy egy egész éves időszakot kell kifizetni.

Tehát javasoljuk minden háznak, ahol esetleg nem ez a gyakorlat, hogy feltétlenül vezessék be, és amennyiben az óraállás hirtelen és indokolatlan túlfogyasztást mutat, akkor a fenti tesztet haladéktalanul végezzék el.

Ezzel a módszerrel elejét lehet venni a még nagyobb problémáknak és költségeknek.

Csoportunk elérhetősége, csatlakozási lehetőség:

Részt szoktatok-e venni a közgyűléseken?

E bejegyzés szerzője hosszú évek óta maga is társasházi lakó, és az eddigi közgyűlésekről általánosságban az a tapasztalata, hogy komoly problémát okoz a közös képviselők és a lakóközösség részére, hogy egy közgyűlésen elérje, hogy az határozatképes legyen.

Fontos tudni, hogy a közgyűlés eredendően akkor határozatképes, ha a tulajdonosok tulajdoni hányad szerinti legalább 51% a jelen van (vannak kivételek, ahol ez az arány ennél jóval magasabb). Éppen ezért, a közgyűlési meghívóban eleve szerepel, a megismételt közgyűlés időpontja és helyszíne (általában az eredeti közgyűlés kiírását követő 15-20-30 perc), amely megismételt közgyűlés már a jelenlévő tulajdonosok, illetve tulajdoni hányadok számától/arányától függetlenül határozatképes.

Kivételt jelentenek azok a napirendi pontok, melyeknél törvényi előírás szerint meghatározott, hogy mennyi a minimum szavazati arány, mellyel a tárgyban határozat hozható.

A legszigorúbban kötött szavazási rend az alapító okirat létesítésére és módosítására vonatkozik, illetve az SzMSz létesítésére és elfogadására. Ugyancsak szigorúan szabályozott a társasház közös tulajdonban lévő helyiségeinek eladása: ha az alapító okirat felhatalmazza erre a közgyűlést, akkor az összes tulajdonos legalább kétharmados hozzájárulása kell, míg ha nem ad rá felhatalmazást az okirat, akkor még annak módosítására is szükség van, melyhez viszont az összes tulajdonosnak legalább négyötödös többségének jóváhagyása kell.

Fentiekből már jól érzékelhető, hogy a közgyűlési részvétel sokkal fontosabb, mint egy egyszerű „szükséges rossz”. Az alábbi pontokból is látszik, hogy például amennyiben ezek bármelyikéről látunk a meghívóban kiírt napirendi pontot, kiemelten fontos, hogy vagy személyesen, vagy legalább meghatalmazott útján képviseltetjük magunkat.

• az alapító okirat módosítása, illetőleg a társasháztulajdon esetleges megszüntetése
• a közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartása és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása
•  a közösséget terhelő kötelezettségek vállalása
•  a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztása, felmentése és díjazása
• a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadása, valamint a közös képviselő, társasházkezelő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadása
• a közös képviselő, társasházkezelő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indítása, illetőleg büntetőfeljelentés megtétele
•  polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezése
• minden olyan ügy, amelyet az SZMSZ nem utal a közös képviselő, társasházkezelő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

Tapasztalataim szerint a lakóközösségek ritkán mutatnak túl nagy aktivitást, a közgyűléseket általában tényleg egy szükséges rosszként kezelik. Ez alól kivételt képez, ha a lakóközösség a kezdeményező fél - például elhatározza magát a közös képviselő váltására - ilyenkor elképesztő aktivitást mutatnak annak érdekében, hogy a közgyűlést határozatképessé tegyék. Ilyenkor a váltást kezdeményező lakók egészen rendkívüli agilitással gyűjtik össze a tulajdonosokat, a meghatalmazásokat és nagy erőkkel aktivizálják egymást.

Saját lakóhelyemen is volt ilyen tapasztalatom, bár mi „csak” ~75% tulajdonosi arány tudtunk összeszedni, viszont nemrégiben találkoztam egy fehér holló ritkaságú, kiemelkedően pozitív példával, amikor egy társasház 100%-os tulajdoni hányaddal képviseltette magát személyesen, illetve aki egészségi állapota vagy egyéb elfoglaltsága miatt nem tudott jelen lenni, meghatalmazott útján. 

Ez a példa egy kiemelkedően jó lakóközösségre utal, akik a közös célokért tudnak, képesek és hajlandók összefogni, és cselekedni.

Gondoltatok-e már esővízgyűjtésre?

Már az idei év rendkívüli aszálya előtt is nagyon fontos lett volna - a nyári felhőszakadások alkalmával -, hogy ezeket a csapadékmennyiségeket begyűjtsük és aztán a hetekig tartó csapadékmentes időszakokban folyamatosan visszacsepegtessük a természetbe.

Sajnos az esővíz elvezető rendszerek, csatornák nem ilyen mennyiségű csapadék elvezetésére készültek. így a felhőszakadások több településen is hatalmas károkat tudnak okozni.

Ésszerű vízgazdálkodással, vízgyűjtő rendszerek kiépítésével átmeneti tárolókat lehetne létrehozni a csapadékvíz elvezetésére és megtartására, melyet a későbbi aszályos időszakban fel lehetne használni öntözésre, különösen azoknál a társasházaknál, ahol van bármilyen zöld növényzet és van esetleg megfelelő lehetőség tárolóhely kiépítésére. Nagyon nagy nyereséget jelentene a zöld növényzet megőrzése és megóvása érdekében - ha csak a fővárost tekintjük, látjuk és tudjuk hogy egyre kevesebb a zöld, egyre rosszabb a levegőminőség, ami életminőség romláshoz vezet, rengeteg a légzési probléma, aminek még többet árt a szennyezett levegő. Ezen a problémán is nagyon sokat tud segíteni a minél nagyobb zöldfelület, ami tudja pótolni az oxigénellátást.

A cikk szerzője a 11. kerületben lakik, ahol civil szerveződésű, új lakócsoportok fogtak össze az idei nyáron: a közelükben levő fákat óvták a kiszáradás ellen, öntözték, próbálták életben tartani őket.

Bár ilyen fajta példa ritkán adatott, mint az idei év rendkívüli aszálya,  a klímaváltozás azonban hosszú távon (sőt már napjainkban is évről évre) egyre intenzívebben érezteti hatását. Éppen ezért a szélsőségekre időben fel kell készülni, így  a felhőszakadásokra is amelyek az utóbbi években nagyon komoly problémákat okoztak több településen is, a közismert nevükön általuk okozott villámárvizekkel, holott ezek ésszerű elvezetése,  begyűjtése és átmeneti tárolása úgy ezektől a károktól, mint az aszály okozta károktól meg tudnál kímélni az ott élőket.

Köztudott, hogy a klímaválság napjaink legfontosabb megoldandó problémája, amihez mindenkinek erejéhez és lehetőségeihez mérten hozzá kell járulnia ahhoz, hogy felkészülhessünk az egyre szélsőségesebb időjárási jelenségekre, hogy azok hatásait valamelyest is mérsékelni tudjuk.

Milyen beruházást indítanátok legsürgősebben?

Ezen a héten a társasházak beruházásai a fő témánk.
Ideális esetben a társasházaknak van előre meghatározott felújítási terve, illetve beruházási terve. Sajnos a lehető legritkábban fordul elő ez az ideális állapot.
Még az is optimálisnak tekinthető, ha a társasháznak van egyáltalán felújításra illetve beruházásra elkülönített összege. Ebben az esetben össze lehet állítani egy beruházási/felújítási tervet, és hacsak nincs sürgős megvalósítani-való, akkor lehet a pályázatokhoz időzíteni a beruházásokat. Ha nincs égetően fontos felújítást igénylő területe a háznak, akkor érdemes figyelemmel kísérni az önkormányzati pályázatokat és azokon indulni. Ilyenkor a felmutatott önerő mellett nagyobb eséllyel indulhatunk egy-egy pályázat megnyeréséért, így jelentős összegekkel hozzá tudunk járulni az adott munkálatok költségeihez.
Napjainkban sajnos a leggyakoribb eset, hogy valamilyen sürgős beavatkozást igénylő probléma miatt nem ütemterv szerint haladnak a beruházások hanem “tűzoltás jelleggel" kénytelen a ház egy-egy felújítást/beruházást elindítani. Ráadásul, ha a társasháznak nincs megtakarítása, e célra elkülönített összege, akkor ráadásul eseti befizetésekkel vagy hitelből kell finanszírozni azt.
Aktuálisan azoknál a társasházaknál, melyeknél nem történt meg a korábbi években a szigetelés, gyakorlatilag minden egyéb beruházást megelőző jelleggel - a rezsiköltségek növekedése miatt - ennek van a legnagyobb prioritása. Emiatt sajnos könnyen előfordulhat, hogy más, logikus sorrendben inkább illeszkedő beruházást el kell halasztani, és így sajnos megeshet, hogy például a hőszigetelés megelőzi a tetőfelújítást, melynek későbbi megvalósulásakor a frissen szigetelt és vakolt épület jelentős szennyeződést szenved, vagy a falazat megsérül a tető bontása során.
Mindezek miatt nagyon fontos, hogy a társasháznak legyen összeállított beruházási/felújítási terve, melyet a lehető legkövetkezetesebben be is kell tartani. Ezek finanszírozására szükséges a jól kalkulált és megállapított felújítási alap, hogy egyszerre ne terhelje túl nagy költség a lakóközösséget.

Van-e SzMSz a házatokban?

A Társasházak működését illetően az Alapító Okirat az egyik legfontosabb dokumentum, korábban ennek utolsó pontja tartalmazta a tulajdonosok egymás közti viszonyait, és a békés egymás mellett élésre vonatkozó házirend lényeges elemeit.
2004 óta kötelező, hogy a Társaházak ez utolsó pontot önálló Szervezeti és Működési Szabályzatba foglalják (SzMSz), és azt az Ingatlanhatósághoz is benyújtsák, ugyanis kizárólag ebben az esetben vállalhat a ház kötelezettségeket és gyakorolhat jogokat.
Az SZMSZ szabályozza a társasház belső működését, így például a közös költség felosztását, elszámolását a tulajdonostársak egymás közötti belső jogviszonyait (házirend) és minden olyan kérdést, mely a társasház hétköznapi működése során felmerülhet és lényeges lehet. A legfontosabb pontok, melyeket az SzMSz szabályoz:

• a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatásköre és eljárási rendje
• a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatásköre és feladatai
• a számvizsgáló bizottság, vagy ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogköre, feladatai
• a tulajdonostárs külön tulajdonának használata, hasznosítása, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolása és megfizetésének módja
• a közös tulajdon fenntartása, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, illetve a felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó szabályok
• a társasházi lakóépület házirendje (pl. állattartás szabályai, zajjal járó munkálatok végzésének szabályai, stb.)

Ismeritek-e a madárbarát kert/panel programot?

Mai bejegyzésünket kezdhetjük idézetekkel - mindenekelőtt Móra Ferenc A cinege cipője című kedves versének első versszakával:
"Vége van a nyárnak,
hűvös szelek járnak,
nagy bánata van a
cinegemadárnak."
...vagy akár napjaink "slágereként" a Trónok harcából jól ismert "közeleg a tél" megidézésével.
A környezetvédelem napjaink legfontosabb témája, melyben az energiatakarékosság, hulladékcsökkentés mellett jelentős szerepe van az aktív hozzájárulásnak is. Sajnos kevesen ismerik az MME által kezdeményezett Madárbarát kert programot, melyből mára már létezik Madárbarát panel, Madárbarát óvoda/iskola továbbfejlesztett változat is.
Október eleje van, s ilyenkor már lassan érdemes az időjárás függvényében felkészülni a téli madáretetetési időszakra, különös tekintettel arra, hogy az idei év rendkívüli aszálya után a madarak számára is kevesebb természetes élelem maradt.
Mielőtt belevágunk a madáretetésbe/itatásba/fürdetésbe, feltétlenül szükséges tájékozódni a helyi önkormányzat rendeletei felől, mert településenként és kerületenként eltérő lehet a vadmadarakra vonatkozó előírás - ezt mindenképpen figyelembe kell venni, mielőtt nekilátunk a megvalósításnak.
E bejegyzés szerzője belső kertes társasházban lakik, olyan kerületben, ahol a galambok elszaporodása miatt csak olyan madáretetők helyezhetők ki, melyek az énekesmadarak számára teszik csak elérhetővé az eleség elfogyasztását (más kérdés, hogy a gerlék evolúciója a szeme előtt zajlik, mérhetetlen találékonyságról tesznek tanúbizonyságot a kitett eledel megszerzésére).
Gyakorló madáretetőként tapasztalat, hogy egy kitett tál (akár egy nagyobb virágalátétben) víz már önmagában hívogató a madarak számára - arra ügyeljünk, hogy ragadozók ne férhessenek hozzá. Néhány madáretető, madárodú kihelyezésével madárdaltól hangos, állandó élettel teli környezetet varázsolhatunk magunk köré, s madaraink megfigyelése minden nap örömmel tölthet el bennünket: néhány fészekalj cinke, feketerigó első szárnypróbálgatása, a harkálymama fiókanevelése (szeretik a cinkegolyót és a cinkeharangot), a vörösbegy bájos szépsége, a rozsdafarkú pár kecsessége a látványon túl még hasznos is, hiszen mindeközben kártevőket, rovarokat is bőségesen fogyasztanak a környezetünkben.
S ha valaki nem sajnálja rá a nevezési díjat, be lehet nevezni az MME Madárbarát programjára, melynek elismeréséül egy zománctábla helyezhető el a területünkön, jelezve, hogy itt komoly madárvédelem történik, elkötelezett lakóközösséggel. 

https://www.mme.hu/madarbarat_kert_program

Van-e hagyománya a házatokban a szelektív hulladékgyűjtésnek?

A Társasházban lakó közösségekben nem mindig vetődik fel az igény a szelektív hulladékgyűjtésre, és sok helyen sajnos a közös képviselet sem fordít erre megfelelő gondot és figyelmet.

El tudják-e érni a társasházban lakók a közös képviselőt?